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销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放
二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
申请方式和办理流程
申请方式：
(1)、投融资行为的介入程度：直接投资，间接投资。
(2)、投融资申请投入领域：生产性投融资申请，非生产性投融资申请。
(3)、投融资申请方式：对内投融资申请，对外投融资申请。
(4)、投融资办理内容：固定资产投融资申请，无形资产投融资办理，流动资产投融资申请，房地产投融资申请，保险投融资办理，信托投融资办理等。
办理流程：
(1)、投融资办理企业向审批机关提交董事会决议和董事长签署的申请书等文件。
(2)、审批机关在接到投融资办理申请文件后，以书面形式作出是否同意的答复。
(3)、审批机关进行投融资申请审核。
(4)、经审批机关审核同意后，投融资办理企业按照变更登记的有关规定，向工商行政机关申请变更登记。
(5)、投融资办理完成。
1、项目筛选
一般来说，天使投资人会在自己的办公室约见创业者，听创业团队陈述自己的创业想法和项目进度、发展计划和资金需求情况。如果时间比较宽裕，天使投资人也希望听关于创业者的工作经历和创业经历以及创业团队合作方面的故事。有的天使投资人会把后者安排在比较轻松的场合交谈。例如，在一起吃饭的时候谈论这些轻松的话题。
通过与创业者的会晤，投资人能够获悉更多的商业计划书上无法得到的信息，如企业的创业者是否具有领导力和创新能力，是否善于管理公司（市场、生产、财务和管理等）等。
2、尽职调查
投资人与创业者见面会晤后，如果双方达成了初步的共识或协议之后，如果企业已经创建，那么投资人一般会对企业进行实地考察。考查内容主要包括企业管理团队、企业产品研发情况、商业计划书的真实性等等。到企业实地考察能够让投资人真实全面的了解企业的特色、经营管理模式、工厂的环境等，在现场还可以和管理人员、一线员工交流，从侧面了解企业。
如果创业者还未创建企业，投资人当然也就无从实地考察，但投资人一般会对团队做进一步的了解，以确信这个团队具有创业者的必备特征，增强投资信心。
3、项目估值
天使投资人对于被投项目的价值评估是一个比较复杂的过程，对刚刚创建的企业进行估值，无法采用PE倍数和折现模型，因此，从某种意义上看，天使投资人的项目估值更像一种艺术。
4、协议谈判
天使投资的协议谈判主要集中于投资价格、利益分配、团队激励、管理参与、和利益保护几个方面。天使投资人希望其投资能够顺利的退出，收回投资实现投资效益；而创业者则希望能够获得其所需要的资金，启动企业项目并最终取得成功。
双方的利益是一致的，但由于存在信息不对称，投资者无法完全了解创业者的努力程度，因此，需要设定投资条款对创业者进行激励和制约。
天使投资人和创业者双方将根据投资项目预计所需的资金，以及投资人对项目的估值来确定最终的投资额和股权比例。天使投资通常采用分期投资的方式，不会一次性投入全部资金，因此要进一步明确分期投资的每次投资额以及投资碧穗的时间和条件。天使投资人所采用的投资工具通常有三种，即普通股、可转换优先股和可转换债券。
5、投后管理
投后管理取决于天使投资人的投资风格。有的天使投资人游基坚持要一席董事会席位，有的则可有可无；有的要求更大程度的参与，有的则不要；有的要求每周一次工作汇报，有的则只要季度或年度汇报即可。
在实践中，大多数天使投资人会积极参与被投企业的管理。在他们看来，如果企业家仅仅要他们的资金，他们是没有兴趣参与的。只有那些既需要天使投资人的资金，又需要他们的经验、经历和建议的创业者才会得到天使投资人的真正帮助。
6、资金退出
天使投资人的投资目的并不在于长期经营该企业，而在于通过投资的退出获利。天使投资人一旦退出他们所投资的企业，便完成了天使投资的完整过程。职业天使投资人可以把自己的资本金投入到新一轮的资本增值活动中。
采用出售股份的方式实现退出，相比IPO退出则更加现实和常见，退出速度也更快。出售股份的对象往往是行业内的大公司或者相关的战略投资者。如果股权转让的受让对象为该企业或者该企业的创业者本人时，则构成股份回悔磨卜购。
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